全国首单工业厂房持有型不动产ABS落地

中证报中证网讯（记者 黄一灵）近日，“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”在上交所设立，发行规模18.30亿元，是市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（以下称为机构间REITs）。

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据介绍，本项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，既扩充了机构间REITs的资产范围，又为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道，具备极强的示范效应。本项目底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米，主要租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业。

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外高桥集团相关负责人表示：“外高桥集团承担着浦东新区外高桥区域内的综合开发、招商引资、产业培育、物业运营和管理服务，历经30多年的开发运营，积累了丰富的经营性物业资源。但这些物业以租赁为主、销售为辅，因此，资金回收周期较长、资产周转率较低、资产流动性较弱。当前公司仍持续推动外高桥区域内重点项目开发建设，面临较大的开发资金需求，在举债融资空间有限的背景下，可通过资本市场权益融资工具，盘活存量资产，满足投资发展需求。”

中信建投相关负责人表示：“未来，中信建投证券将积极研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期间底层资产的运营管理，通过资产管理提升产品价值。”

机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具。自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所致力于建设持有型不动产ABS市场，率先实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地，推动激励约束、信息披露、二级交易等创新机制落地，实现与公募REITs协同发展，优势互补，成为机构间REITs的策源地、主阵地和实践地。截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已发行20单项目，发行规模超过450亿元。

上交所相关负责人表示：“现阶段，上交所秉承发展与安全并重的理念，积极推动机构间REITs市场建设。一方面，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦‘货真价实’核心要求，确保底层资产真实可靠不造假、信息披露准确完整不隐瞒、资产预期回报稳定合理不虚高。另一方面，尊重市场规律，激发内生动力，充分保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现，切实推动市场持续健康发展与活力释放。下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则，全面推动机构间REITs市场高质量发展。”